"전세금 못 받을까 덜덜? 달달 외워두자 '반환보증'"

2020.07.01 16:43:46

#. A씨는 얼마 전 전세계약이 끝났지만, 집주인이 보증금 2억 원을 돌려주지 않아 고민하던 중 전세자금대출 1억6000만 원을 받을 때 보증에 가입했던 것이 기억났다. 부랴부랴 은행과 보증기관에 전화를 했으나 해당 보증서는 은행에 대한 대출금만 일시적으로 대신 상환해주는 '상환보증'이었다. A씨는 잔여 보증금 4000만 원을 회수하려면 전세금반환소송을 진행해야 한다는 사실을 알고 전세금 반환보증에 가입하지 않은 것을 후회했다.

 

#. 수도권 외곽지역에 B씨는 거주 중인 아파트 전셋값이 1년 전보다 크게 하락한 것을 알게 됐다. 계약이 종료됐을 때 임대인에게 보증금을 받지 못할 수 있다는 생각에 전세금 반환보증을 알아봤지만, 보증료가 다소 부담이었다. 이를 친구에게 털어놓자 친구가 전세자금대출을 받을 때 반환보증 기능이 있다는 안심대출 상품을 신청했다면 비교적 저렴했을 것이라고 조언했다. 

 

#. C씨는 전세를 얻을 때 반환보증이 있는 전세자금 안심대출을 신청했다. 이에 은행은 채권양도 사전 동의를 위해 집주인에게 연락했으나, 집주인이 사전에 말도 없었을뿐더러, 내가 손해 보는 것이 아니냐며 이를 거부했다. C씨는 대출 진행이 안 되고 있어 발을 동동 구를 수밖에 없었다.

 

주위에서 심심치 않게 볼 수 있는 사례들인데요. 전세로 이리저리 다니는 사람이라면 꼭 알아둬야 하는 것이 '전세금 반환보증'입니다. 이는 집주인이 계약 종료 후 전세 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 대신 반환하는 상품인데요. 세입자 대신 반환한 전세금은 집주인에게 보증기관이 직접 받습니다. 

 

반환보증에 가입할 때 반드시 확인해야 할 점들을 몇 가지 짚겠습니다.

 

전세자금대출을 받고자 하는 세입자라면 별도의 '보증(보험)료'를 내야 하는데요. 이는 전세자금대출이 보증기관 보증서가 수반되는 보증부 대출입니다. 더 쉽게 말하자면 주택담보대출과 달리 은행은 전세자금대출의 목적물(세입자가 입주할 집)을 담보로 잡을 수 없는데요. 이때 보증기관은 세입자에게 보증료를 받고 일정 금액을 보증하게 되는데, 여기서 보증 종류는 상환보증과 반환보증으로 나뉩니다. 

 

상환보증은 세입자가 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우 보증기관이 세입자 대신 대출금을 상환해주는 것인데요. 단, 이후 세입자는 보증기관에 해당 금액을 상환해야 할 의무가 남아있으며 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치를 해야 할 수 있습니다.

 

때문에 상환보증만으로는 즉각적인 보증금 회수, 이사가 어렵다는 점을 알아둬야 하는데요. 전세자금대출을 받는 대부분의 세입자들은 이런 보증 내용의 차이보다는 금리 및 대출 한도에 주안점을 두고 상품을 선택하는 경향이 있는데, 보증 목적에 맞게 신중히 선택해야 합니다.

 

은행에서 판매하는 대부분의 전세자금대출은 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등 세 개의 보증기관에서 보증하는데요. 모든 대출에 상환보증은 필수로 가입해야 하지만, 반환보증은 선택입니다. 지난달까지는 HUG와 SGI에서만 반환보증을 지원했지만, 이달 6일부터 HF의 전세대출에서도 반환보증 상품을 함께 가입할 수 있게 됐는데요. 상품별로 주택보유 요건, 전세보증금 요건 및 은행 대출 한도 등이 다르기에 요건 충족 여부를 먼저 확인해야 합니다

 

 

또 이런 과정에서 보증기관은 채권 보전을 위해 전세보증금 반환채권을 세입자에게 양도받는데요. 전세 계약 만료 시 세입자가 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리입니다. 만약 보증사고가 발생할 경우 우선적인 권리를 확보하기 위해 '세입자와 맺는 계약'이라고 보면 되는데요. 집주인의 부동산 소유권에는 아무런 영향이 없습니다. 전세가 끝났을 때 세입자가 아닌 은행에서 전세보증금을 반환하기만 하면 채권양도계약은 자동 소멸되는데요.

 

일부 임대인들은 이를 근저당설정처럼 자신의 부동산 소유권에 불이익이 있다고 오인하는 경우가 있기 때문에 반드시 이런 사실을 사전에 충분히 설명해야 합니다. 또 은행으로부터 전화가 갈 수 있다는 사실도 반드시 전달해야 하죠.

 

만약 대출을 받는 과정에서 반환보증 상품에 가입하지 못했거나 대출을 받지 않은 세입자일 경우 반환보증만 별도 가입할 수 있는데요. 각 보증기관의 보증금 요건과 보증료율이 상이하기 때문에 자신에게 맞는 상품을 골라 가입하면 됩니다. 보증기관에 방문하기 어려운 분들을 위해 HUG는 연말 내 모바일 전세금반환보증 서비스를 출시할 예정인데요. 모바일이나 PC를 이용해 쉽게 사람들이 반환보증에 가입할 수 있게 한다는 방침입니다.

 

이렇게 별도로 가입할 경우 집주인의 사전 동의는 필요 없으며 사후 통보하면 되는데요. 그러나 단독·다가구일 경우 다른 세대의 전세보증금 총액 확인을 위해 임대인의 사전 협조가 필요합니다. 임차인들의 보정금 합이 실거래가보다 일정 수준 이하일 때만 반환보증서를 발급할 수 있기 때문이라네요.

 

만약 전세계약이 끝났는데도 1개월 내에 보증금을 돌려받지 못했다면 보증기관에 이행을 청구해야 하는데요. 보증기관은 이행청구 접수 후 1개월 안에 심사를 통해 전세보증금 전액을 반환하게 되고 이때 세입자는 집을 비워야 보증금을 수령할 수 있습니다.

 

물론 전세자금대출을 받는 모든 세입자가 반환보증을 선택할 필요는 없는데요. 하지만 본인이 입주할 거주지가 전세가 하락세를 보이거나 임대인으로부터 보증금 반환이 걱정되는 경우 이를 고려할 수 있습니다. 

 

/이슈에디코 김수경 기자/

 



김수경 기자 sksk@issueedico.co.kr
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