"map of the money : 갓물주" 부동산 간접투자상품 '리츠'

2019.05.02 12:10:47


'조물주 위에 건물주'라는 말이 있을 정도로 '부동산 임대수익'은 예전부터 꾸준히 나오는 재테크 주제 중 하나입니다. 

 

기존에는 은퇴자들이 부동산 임대수익에 관심을 많이 가졌는데요. 최근에는 저금리시대에 마땅한 투자처를 찾지 못한 30~40대가 부동산 임대수익에 주목하고 있습니다. 그러나 일반 직장인들이 월급을 모아 상가건물을 산다는 것은 꿈같은 얘기인데요. 

 

특히 상업용 부동산에 직접투자할 경우 임차인과의 갈등 및 공실 가능성을 고려해야 합니다. 또 정부의 부동산정책, 각종 세금, 준소세도 생각해야 하는데요.

 

NH투자증권 100세시대연구소에 따르면 리츠(REITs)는 부동산 간접투자상품으로 부동산 투자효과를 가지면서 부동산 임대업(직접투자)의 단점을 보완합니다.

 

리츠는 'Real Estate Investment Trusts'의 줄임말로 부동산투자회사를 의미합니다. 다수의 투자자에게 자금을 모집하고 부동산에 투자한 뒤 발생하는 임대수입, 매각차익, 개발수익을 투자자들에게 배당하는 간접투자인데요. 통상적으로 배당가능이익의 90% 이상을 의무 배당해야 합니다. 

 

참고로 지난해 국내 리츠의 배당수익률은 연 9.6%입니다. 이는 같은 기간 코스피200 배당수익률과 시중 은행금리보다 5배에 많습니다. 

 

리츠는 대개 임대수입이 있는 상업용 부동산을 투자대상으로 설정하며 소액으로도 부동산에 투자할 수 있기 때문에 부동산의 공동구매라고도 한다네요. 통상 국내 주식시장에 상장된 리츠는 1주당 5000원 내외입니다.

 

리츠는 조세 감면 효과를 통해 부동산 취득에 동반되는 취득세와 등록세가 감면되기 때문에 직접투자보다 수익성이 우수합니다.

아울러 리츠는 자산관리회사에 운용을 맡기므로 관리가 용이하다는 장점도 있습니다. 특히 원하는 시점에 매매할 수 있어 타 부동산 상품에 비해 유동성이 높은데요.

 

지난해 기준 국내 리츠시장 규모는 41조6000억 원으로 전년 대비 21.6% 성장했습니다. 2013년 10조 원을 돌파한 뒤 불과 5년 만에 40조 원대로 뛰었다고 합니다.

 

NH투자증권 100세시대연구소 김은혜 책임연구원은 국내 리츠시장이 이처럼 클 수 있었던 이유는 저금리 투자환경에 있다고 분석합니다. 

 

김 연구원은 "중위험·중수익 상품에 대한 투자자들 관심이 높아지면서 대표적인 부동산간접투자 상품인 리츠의 투자매력이 높아졌다"며 "대표적인 글로벌 리츠시장인 미국과 일본도 저성장·저금리 국면에서 리츠시장이 넓어졌다"고 설명했습니다. 

 

다만 리츠는 부동산에 투자하는 상품이기 때문에 부동산시장에 악재가 발생하면 영향을 받습니다. 부동산 경기침체로 보유한 부동산 임대율이 하락하거나 가치가 떨어질 경우 리츠 투자자의 배당 수익 및 리츠시장 가치가 떨어질 가능성이 존재한다네요.

 

리츠에 투자하는 방법은 ▲국내 주식시장에 상장된 리츠주식 매수 ▲해외 주식시장에 상장된 리츠주식 매수 ▲리츠 재간접펀드·ETF 매수 등 세 가지가 있습니다.

 

상장 리츠는 주식시장에서 일반 주식처럼 거래할 수 있기 때문에 접근하기 쉬운데요. 국내 주식시장에 상장된 리츠는 현재 6개이기에 선택의 여지가 크지 않습니다. 

 

김은혜 연구원은 "국내 리츠 주식의 배당수익률은 0~7%"로 리츠에 따라 배당수익률 차이가 크다"며 "전체 시가총액 및 하루 거래량이  미미한 수준으로 선별적인 투자 필요하다"고 제언했습니다.

 

미국과 같은 해외 증시에 상장된 리츠는 다양해 투자 기회도 넓은데요. 특히 싱가포르와 호주의 경우 주식시장 대비 상장 리츠    비중이 각각 9.4%, 7.0%에 이를 만큼 대중화됐다고 합니다.

 

이와 관련해 김 연구원은 "해외 주식은 일반 주식처럼 국내 증권계좌에서 매매 가능하나 각국 통화로 투자하기 때문에 투자 전 환위험을 고려해야 한다"며 "해외 주식 투자 시 세금은 매매차익에 대해 양도소득세가 적용되면 배당이자는 배당소득세가 적용된다"고 설명했습니다.

 

또 김 연구원은 투자 경험이 부족한 투자자들은 리츠재간접펀드·ETF를 통해 간접투자를 하는 것이 바람직하다고 조언했습니다. 

 

리츠재간접펀드·ETF는 부동산 투자전문가가 전 세계 다양한 리츠에 분산투자하기 때문에 위험 관리에 유리한데요. 리츠재간접펀드는 부동산펀드와 비슷하지만, 일반적으로 만기(3~5년)까지 환매가 제한되는 부동산펀드와 달리 원하는 시점에서 자유롭게 환매할 수 있다고 합니다.

 

이처럼 리츠를 활용하면 누구나 우량 건물주가 될 수 있는데요. 저금리시대 높은 배당수익률을 기대할 수 있는 리츠는 상품자체로도 매력적인 투자수단입니다.

 

김 연구원은 "국내 리츠시장은 아직 초기 단계이지만, 최근 정부의 공모· 상장리츠 규제완화 및 지원방안, 퇴직연금 리츠투자 허용 등 리츠시장 활성화에 대한 기대감이 커지고 있다"며 "저금리시대 자산관리의 한 축으로써 부동산 간접투자상품 리츠에 대한 관심 필요하다"고 말했습니다.

 

/이슈에디코 김수경 기자/



김수경 기자 sksk@issueedico.co.kr
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