[IE 경제제] 이달 16일부터 정부가 수도권·규제지역의 고가주택에 대한 주택담보대출(주담대) 한도를 2억~6억 원으로 낮춘다. 더불어 1주택자가 이 지역에서 전세대출을 받을 때 이자 상환분에 '총부채원리금상환비율(DSR)' 규제를 적용한다.

 

15일 금융위원회(금융위)는 이날 오전 정부서울청사에서 '긴급 가계부채 점검회의'를 열어 '주택시장 안정화 대책 후속 대출수요 관리 방안'을 발표했다. 6·27 대책 이후에도 강남3구와 용산을 포함한 일명 '한강벨트' 지역 집값 상승세가 이어지자 또다시 대출 규제 방안을 내놓은 것.

 

이 회의에는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권 협회, 5대 시중은행, 농협·수협·신협·산림조합·새마을금고중앙회, 신용정보원 관계자 등이 참석했다. 참석자들은 6·27 대책 이후 가계대출 증가 규모는 안정화됐지만, 수도권 일부 지역 중심의 집값 상승세가 계속되고 있다"고 평가하며 이런 과열 양상이 다른 지역까지 확대될 수 있어 선제적인 대출 수요 관리 방안이 필요하다는 데 의견을 모았다.

당국은 이날 신규 규제지역을 지정, 기존 규제지역에 적용되는 모든 조처를 함께 부과하기로 했다. 이 자리에서 규제지역(투기과열·조정대상지역)으로 지정된 곳은 서울 25개 자치구 전체와 과천, 광명, 수원 영통·장안·팔달구, 성남 분당·수정·중원구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남 등 경기 12개 지역이다.

 

 

우선 내일(16일)부터 수도권·규제지역 내 주담대 한도를 주택가격 구간별로 2억~6억원으로 차등 적용한다. 시가 15억 원 이하 주택은 현행 6억 원 이하로 유지하지만, 15억~25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원까지만 가능하다. 이를 통해 수도권·규제지역 내 대출을 활용한 고가주택 구입 수요를 강력하게 관리한다는 방침이다. 다만 재건축·재개발 사업에 따른 이주비 대출은 현행과 동일하게 최대 6억 원까지 적용된다.

 

또 수도권·규제지역에서는 대출한도 산정 시 금리 상승 가능성을 반영해 일정 수준의 스트레스(ST) 금리를 가산하는 스트레스 DSR 제도도 기존 1.5~3.0%에서 3.0%로 강화한다. ST 금리 적용 시 차주의 실제 이자 부담은 달라지지 않지만 대출 한도가 줄어든다. 지방의 경우 현행 금리를 유지하는데, 지방 주담대의 경우 0.75%를 적용한다.

 

오는 29일부터는 1주택자 전세대출에 처음부터 DSR을 적용할 예정이다. 어느 지역에서든 주택을 갖고 있는 사람이 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영한다. 이에 따라 다른 대출을 받을 때 대출 한도가 줄어들게 된다. 이는 시행일 이후 신규 계약을 하거나 만기 연장 시 대출금 증액분이 적용 대상이며 버팀목 전세대출과 같은 정책대출은 제외한다.

 

전세대출 원금은 DSR에 반영되지 않는 이유에 대해 금융위는 "전세대출 원금은 임대인이 반환하는 전세금으로 만기에 일시 상환되므로 임차인의 상환능력 심사 필요성이 낮다"며 "또 통상 전세대출 만기가 2년으로 짧아 원금 반영 시 DSR이 과도하게 산정돼 이를 반영하기 어려운 측면이 있다"고 설명했다.

 

이와 함께 내년 4월 시행하기로 했던 은행권의 주담대 위험가중치 하한 상향(15%→20%) 시점도 내년 1월로 앞당긴다. 위험가중치는 금융사가 위험이 큰 자산을 보유할수록 더 많은 자기자본을 쌓도록 하는 규제로 높아질수록 같은 금액의 대출을 내줄 수 있는 여력이 줄어든다. 금융위는 위험가중치 조정을 통해 주담대가 연간 최대 27조 원까지 감소할 것으로 전망했다.

 

무주택자가 규제지역에서 주담대를 받을 시에는 '주택담보 인정 비율(LTV)'이 70%에서 40%로 낮아진다. 또 전세대출을 보유한 경우 3억 원 초과 아파트를 살 수 없다. 토지거래허가구역도 규제지역과 동일한 지역이 지정되면서 해당 지역 내 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 담보인정비율(LTV)도 기존 70%에서 40%로 강화된다. 이 밖에도 1억 원을 초과한 신용대출을 보유한 사람로 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내에서 주택을 구입할 수 없다.

 

당국은 각 대책 시행 전 주택 매매나 전세계약을 체결했거나 대출 신청을 마친 차주에 대해서는 예외 규정을 두어 혼란과 피해를 최소화하기로 했다.

 

금융위는 "향후 가계대출 추이와 주택시장 동향 등 이번 정책의 영향을 면밀하게 모니터링할 계획"이라며 "필요 시 추가대책을 적기에 과감하게 시행할 것"이라고 말했다.

 

다음은 이번 규제 대책과 관련한 Q&A   Q. 생활안정자금 목적의 주담대도 이번 규제에 포함되는가?   A. 생활안정자금 목적의 주담대는 이번 대책의 적용을 받지 않는다.   Q. 이번 조치 시행 전 취급된 대출을 연장한 경우에도 강화된 스트레스 DSR을 적용하는지?   A. 기존 실행된 대출의 증액 없는 만기 연장 및 자행대환 시에는 DSR을 신규 심사하지 않는다. 또 규제 시행일 이후 대출을 신규 취급하며 DSR을 산정할 때 규제시행일 이전에 실행된 대출 원리금 상환액은 해당 대출 실행 당시 ST 금리가 적용된다.   Q. 무주택자의 전세대출에도 DSR을 적용할 예정인가?   A. 무주택자에 대한 전세대출 DSR 적용 여부는 이번 대책의 효과, 가계부채·부동산 시장 상황, 서민·무주택자 주거 안정 등에 미치는 영향을 고려한 뒤 판단할 계획이다.   Q. 정책대출에도 DSR을 적용할 계획인가?   A. 정책대출의 경우 취약계층 지원이라는 정책대출 고유의 목적, 가계부채·부동산 시장 상황, 서민·무주택자 주거 안정 등에 미치는 영향을 살핀 뒤 검토하겠다.

 

/이슈에디코 김수경 기자/

 

+플러스 생활정보   가계대출 증가세를 보면 지난 4월 5조3000억 원, 5월 5조9000억 원, 6월 6조5000억 원으로 계속 늘었지만, 6·27 대책 이후 7월 2조3000억 원, 8월 4조7000억 원 등 둔화세.   그러나 최근 공급 불안 심리, 주택 선매수 수요에 따라 수도권을 중심으로 부동산 가격 상승 폭이 확대. 더불어 기준금리 인하 기대감을 포함해 부동산 상승에 대한 시장의 기대 심리도 여전한 상황. 한국은행에 따르면 소비자 주택가격전망지수는 7월 109에서 9월 112까지 상승.